自主都更「開外掛」？建商：容獎攻頂是在懲罰專業、獎勵非專業
文／M傳媒 房產中心 M編
為了加速都更、擴大推動量能，內政部近期釋出《都更條例》修法草案，主軸很明確，把力道往「自主更新」傾斜。但草案一出，爭議也跟著炸開，不只民團質疑，連開發業者也直接開火，認為這不是鼓勵，而是「制度失衡」。
說白一點，這次修法想做的事情很簡單：讓民間自己搞都更變得更容易、拿到更多好處。包括導入「全案管理機構」委任制度，讓住戶可以不用找建商，也能推動更新；同時在容積獎勵上直接開快車，讓自主更新有機會一口氣拿到上限1.5倍，甚至透過捐社宅、婚育宅再往上疊加，最高可達基準容積的2倍。
這聽起來很美，但問題就出在這裡。
市場第一個反彈點，是「風險誰來扛」。建商直言，現在的制度下，開發商做都更要投入大量資金、時間、人力，甚至要承擔整合失敗的風險；但自主更新透過委任「全案管理機構」，本質上比較像顧問角色，並沒有同等資本壓力與風險承擔能力。
換句話說，責任比較輕，但獎勵卻更高。
再來是法律穩定性的問題。草案允許「逾半數所有權人」透過民法委任方式啟動自主更新，但這個「過半」是動態的，不像現行都更程序有明確的「認定時點」。只要中途有人反悔、撤回委任，整個案子可能瞬間失去合法性，讓已經投入的規劃直接歸零。
這不是理論，是實務上很可能發生的風險。
更讓業界炸鍋的，是「容積獎勵」的給法。
目前建商做都更，容獎是逐項審查、逐條計算，一點一滴累積出來；但自主更新卻可能直接「攻頂」，等於不用逐關闖，就能直接拿滿分。業者直白講：這等同在制度上「懲罰效率高的專業者，獎勵效率低的非專業者」。
問題不只是公平性，而是市場會被扭曲。
當地主發現，自主更新程序更簡單、容獎更多，很可能在一開始就排除建商參與，選擇自己來。但現實是，多數都更案最難的不是申請，而是整合、執行與資金調度。一旦後續卡關，最後還是要回頭找政府或專業者收拾殘局。
建商認為，政策原本想解決問題，反而可能製造更大的不確定性。
業界也提出一個核心觀點：容積獎勵應該回歸「建築本身的貢獻」，而不是看「誰來做」。像耐震提升、節能設計、開放空間等，這些才是城市真正需要的價值。如果因為實施者身分不同，就給不同待遇，長期來看，會讓整個市場失去公平競爭的基礎。
從政策角度來看，政府想推動自主更新，立意沒有問題，甚至是必要的。但問題在於，當誘因設計過度傾斜，市場就不會只是「多一條路」，而是變成「只剩一條路」。
總結建商想法：政策要加速都更，但如果把風險留給民眾、把獎勵做成失衡，最後可能不是加速，而是讓都更更難走。
