房市冷到國稅局都有感！2025年稅收創新高卻短徵，土增稅崩跌23.5%成最大拖油瓶

文／M傳媒房產中心 M編

各位有關心房市動態的朋友，阿明今天不講個案、不講建案，我們來聊一個更宏觀的數字：稅收。

你可能覺得稅收跟房市有什麼關係？阿明告訴你，關係可大了。財政部最新公布的2025年全國賦稅收入，創下3兆7,879億元的歷史新高，但同時也是2021年以來第一次出現「短徵」實際收到的錢比預算數少了143億元。為什麼稅收創新高還會短徵？關鍵就在房市和車市雙雙熄火，其中與房地產直接相關的土增稅，更是直接崩跌超過兩成。

土增稅年減209億、跌幅23.5%，房市降溫直接打臉稅收

先帶大家看最關鍵的數字。2025年土地增值稅實徵淨額較前一年度大幅減少209億元，年減23.5%，是所有稅目中衰退幅度最大的一項。

為什麼土增稅會崩成這樣？原因很簡單：房貸緊縮加上央行連續的信用管制，讓房市交易量直接躺平。土增稅是土地交易才會產生的稅收，交易量縮水，稅收自然跟著縮水。財政部也坦言，央行對房市的信用管制持續發威，房市降溫的效應直接反映在稅收上。

M編：政府打房不是開玩笑的，連國稅局的帳本都感受到了。土增稅崩跌23.5%，代表的是土地交易量的大幅萎縮，這背後牽動的是建商獵地縮手、投資客退場、自住買方觀望的連鎖效應。

房地合一稅也衰退，房市從交易到獲利全面降溫

除了土增稅，另一個跟房市直接掛鉤的稅目也出現衰退。財政部指出，綜所稅雖然整體增加446億元、年增5.4%，但其中的「房地合一稅」卻呈現減少，抵銷了部分增幅。

這代表什麼？阿明幫大家翻譯：房地合一稅減少，代表賣房子賺錢的人變少了。不是賺太少不用繳，就是根本沒賺、甚至賠錢賣，所以課不到稅。這跟土增稅交易量縮水的訊號完全一致，房市從「交易端」到「獲利端」全面降溫。

房屋稅首度破千億，但不是房市好，是稅制改了

你可能會問，那為什麼房屋稅在2025年首度跨越千億元大關，還創下歷史新高？這是不是代表房市還是很熱？

M編告訴你，這跟房市景氣完全無關。房屋稅增加79億元、年增8.5%，純粹是因為「房屋稅2.0」新制上路。新制針對不同房屋用途採差別稅率，改採全國總歸戶，並提高非自住稅率，多屋族、囤房族的稅負直接加重。所以房屋稅創新高，反映的是「稅制變嚴」，不是「房市變熱」。持有越多房子的人，今年收到的房屋稅單會越有感。

房市冷、車市也冷，營業稅、貨物稅跟著陪葬

房市降溫的效應不只影響房地相關稅目，連營業稅和貨物稅也受到波及。

營業稅年減78億元、年減1.3%，表面上看起來是AI商機帶動出口、外銷退稅增加，但內需市場的疲軟也是事實。房市交易清淡，意味著仲介服務費、裝潢修繕、家具家電等相關消費跟著減少，這些都是營業稅的課稅基礎。

貨物稅更慘，年減173億元、年減10.7%，主因是美國對等關稅變數讓消費者延遲購車，車市觀望氣氛濃厚。房市冷、車市也冷，兩大內需引擎同時熄火，難怪稅收會短徵。

M編總結：稅收數字不說謊，房市真的冷了

稅收是經濟活動的落後指標，但它最大的優點就是「不會說謊」。土增稅崩跌23.5%、房地合一稅衰退、營業稅受內需拖累，這些數字串在一起，就是一幅完整的房市降溫圖。

央行信用管制、房貸緊縮、買方觀望，這些因素疊加在一起，讓2025年的房市交易量創下近年低點。稅收短徵只是結果，真正的原因是：房子真的變難賣了，土地真的變難成交了。

對自住買方來說，市場降溫代表議價空間變大，但貸款門檻也變高，不是想買就能買。對投資客來說，房地合一稅衰退代表獲利空間縮小，過去那種買了穩賺的時代已經結束。對建商來說，土增稅崩跌代表獵地縮手，未來推案量也會跟著減少。

稅收數字是房市的照妖鏡，土增稅崩跌23.5%告訴你，市場真的冷了，別再幻想房價會繼續噴。