225萬房貸族不是市場熱，是「想走的人走不了，想來的人還在來」
文／呂崑富（富哥）｜貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長
房市這兩年給人的感覺很一致：冷、慢、觀望、成交量縮。但偏偏最新數字一出來，卻完全打臉直覺。
根據聯徵中心統計，截至2026年1月，全台房貸人數已經來到225.2萬人，再創歷史新高。同一時間，平均房貸金額也推升到約582萬元。
市場看起來在降溫，但揹房貸的人，不但沒有變少，還越來越多，而且越背越重。這個畫面其實有點矛盾，但也很現實。
富哥做貸款這麼多年，直接說一句白話：房市不是變冷，是「想走的人走不了，進來的人還在進」。
一、為什麼房市冷，房貸族卻越來越多？
很多人第一反應會覺得怪：成交量明明在縮，怎麼房貸人數還在創新高？
關鍵其實不在「有沒有買」，而在「買完之後留下來多久」。這幾年最明顯的變化是，房子不像以前那樣短期進出，而是變成一種長期持有的東西。
有些人是早幾年低利率進場的，現在還在繳；有些人是這一兩年硬著頭皮上車的；也有人是換屋、轉貸、撐住現金流。
結果就是：市場交易在變慢，但房貸數字在累積。這不是市場消失，是市場「變重」。
房貸人數創新高，不代表買氣熱，是大家「被卡住了」賣不掉，只能繼續繳。
二、582萬房貸背後，是壓力在延長
平均房貸來到582萬，這個數字聽起來很冷冰冰，但換成生活感其實很直接：不是每個人都突然變有錢，而是每個人的「月付壓力」被拉長了。
過去大家討論的是「買不買得起」，現在慢慢變成「撐不撐得住」。富哥常聽到一種說法：「房子買得下去，但人生開始變緊。」這句話，其實比數據更真實。
房貸不是問題，問題是「你要撐多久」。
三、預售屋為什麼還有人買？因為它是在買「時間」
在這波市場裡，預售屋還是有人進場，原因其實很單純，不是因為便宜，而是因為「時間壓力比較小」。自備款可以分期、付款時間被拉長，讓很多人覺得比較喘得過來。
但富哥要提醒一句比較現實的話：時間拉長，不代表壓力消失，只是把壓力往後放。 如果未來收入沒有跟上，或房價沒有如預期上升，那壓力還是會回來，只是變成「交屋後一次面對」。
預售屋買的是「時間」，但時間不會解決壓力，只會把壓力延後。
四、現在的市場，不是沒人買，是買的人變得更保守
這一輪房市很有趣的地方是：不是大家都不買了，而是變成「只買自己撐得住的」。有人退場觀望，有人縮小坪數，有人拉長年限，也有人乾脆先租再說。
市場看起來冷，但其實只是從「積極進攻」變成「保守防守」。
現在進場的人，不是不怕，是「算過撐得住」。
五、真正的問題不是房價，而是「風險開始變長期」
富哥講一個很多人不想聽，但很重要的現實：以前房貸是「進場問題」，現在越來越像「人生配置問題」。因為一旦進去，影響的不只是房價漲跌，而是接下來10年、20年的現金流安排。
有人說，225萬房貸族代表的是資產累積，房子本來就是長期資產，只要撐過利率與景氣循環，最後還是會贏。但另一派覺得，這其實代表的是「長期負債人口變多」，房子不再是資產，而是把人生綁進去的長期支出。
不是買房難，是離開房市更難。你進得去，但不一定出得來。
富哥問你：
225萬房貸族，是代表大家越來越有資產？還是代表越來越多人被長期綁進房貸人生？
如果是你，現在會選擇進場，還是先觀望？
貸款達人、中華民國不動產金融知識發展協會理事長
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