租賃業三年風暴與盛宴：融資租賃14年首見衰退、包租代管1天多1家、房租連3年漲破2%

M傳媒財經中心

如果說房仲業這三年是「從天堂掉進冰窖」，代銷業是「雲霄飛車式的賭命復活」，那租賃業的故事更像是精神分裂的雙面舞台，同一個世界，融資租賃正在經歷14年來最慘烈的衰退，包租代管卻以「一天多一家」的速度野蠻生長。一邊是獲利崩盤、裁員關店，另一邊是證照暴增、人才湧入。這不是一個產業，這是兩個平行世界。

2024年：融資租賃敲響喪鐘，包租代管悄悄起飛

2024年，租賃業的兩張臉同時浮現。

先看融資租賃這一邊。根據租賃公會統計，2024年整體租賃業承作業務量為7,241.2億元，較2023年衰退約3.7%，少了277億元，創下近三年低點。這是2008年金融海嘯後，近14年來首見的衰退。

衰退的元兇是誰？車輛運輸類業績。2023年車輛與運輸設備業績量佔整體比重達49%，2024年直接崩到37%，比重大減約12個百分點。租賃公會理事長李源鐘直言，整體業績減少約300億元，但光是車輛運輸類就少了高達800億元。什麼概念？中古車融資這塊大餅，縮水的幅度遠超過整體下滑。

原因很複雜。2024年4月，立委與外界對中古車融資亂象窮追猛打，公會自律公約上路，業者自我收斂、大幅縮減中古車或原車融資業務。再加上國內觀光業低迷，遊覽車需求大減，連帶影響相關租賃融資。一刀砍下去，車輛融資業務直接血崩。

台資租賃公司的獲利更是一片慘綠。25家台資租賃公司中，只有6家、不到四分之一，2024年獲利較2023年成長。其餘的不是衰退就是虧損，部分公司開始縮編、要求台幹返台，績效欠佳者直接解職。金融圈主管感嘆，前幾年棄台商、改抱內資企業大腿的租賃公司，如今嚐到苦果，逾放節節高升，呆帳隨時可能爆雷。

但同一時間，包租代管正在起飛。

2024年底，全國租賃住宅服務業會員數已達2,187家，租賃住宅管理人員證照數3,550張。政府租金補貼政策持續加碼，社宅包租代管媒合戶數快速累積，一個全新的產業正在成形。

2025年：融資租賃繼續失血，包租代管暴力成長

如果說2024年是分道揚鑣，2025年就是徹底決裂。

融資租賃這邊，傷口還在淌血。惠譽信評直接將台灣租賃業的2026年展望評為「惡化」，原因是對高收益消費產品的監管持續趨嚴、非AI經濟活動疲軟、短期借款依賴度高，使融資租賃公司面臨資產品質與獲利雙重壓力。相較之下，日本、韓國同業的展望都是「中性」，台灣是唯一被評為惡化的市場。

包租代管這邊，卻是用「暴力成長」來形容。全國租賃服務業家數一年增加428家，比2024年增加家數多出1.07倍，創下統計以來單年度增加最多的紀錄。租賃服務從業人員一年暴增將近5千人，總人數達2.53萬人。到2025年11月底，全國租服業會員數已達2,829家，年度成長率29%；證照數攀升至4,859張，增幅高達37%。

租服全聯會理事長劉貞君形容，平均每天就有一家合法業者投入服務。而根據近三年全台六都社宅包租代管的實證數據，11.4萬間媒合案量中，透過專業業者介入管理，異常比例僅2.11%，其餘97.89%的房東都能穩定收租。數據證明，專業化租賃管理正在解決「房東怕租霸」的萬年痛點。

房租也在這一年寫下歷史。根據主計總處統計，2025年房租指數年增率2.3%，連續第三年漲幅超過2%，創下近30年來首見的紀錄。通膨壓力、房價上漲、稅負與管理費調升，多重因素疊加，租金水位一去不回。

2026年：融資租賃賭復甦，包租代管從拚量轉拚品質

進入2026年，兩條路線各自走向不同的未來。

融資租賃業還在苦等春天。業界預期，車貸業務量縮減及觀光業低迷的影響仍在，今年業績恐難大幅回升。惠譽更警告，中小企業客群偏向內需與傳統產業，對貿易摩擦敏感度高，減損放款比率可能維持在高水平。部分公司還在消化前幾年的呆帳，能活下來的，都學會了同一件事：風險管理比擴張更重要。

包租代管則正式進入「下半場」。2026年租金補貼新制將補助戶數提高至75萬戶，並針對新婚及育兒家庭提供加碼。但租服全聯會宣布，不再盲目追逐戶數成長，將射出三支箭轉型：首創「優良房客認證」，由前房東與公會共同背書，消除房東對高齡、單親或弱勢族群的偏見；設立公會版「聯租網」，拒絕釣魚假廣告，確保每間房都是「活案」；重新定義「優良專業」，把長期管理品質、協助解決糾紛、社會責任列為指標，翻轉業務導向的評價體系。

更值得注意的是，房市買氣下滑，部分房仲業者開始將觸角伸入包租代管領域，把租賃服務當成第二曲線。當買賣市場窒息，租賃市場反而成了避風港。

雙面租賃業：一個產業，兩個世界

這三年的租賃業，是一場名符其實的「冰與火之歌」。

融資租賃，特別是車輛融資在監管鐵拳與經濟放緩夾擊下，從雲端墜落，14年首見衰退、獲利崩盤、裁員縮編。包租代管卻在政策扶持與剛性需求驅動下，以每天一家的速度野蠻生長，人才湧入、證照暴增、制度化雛形浮現。

這兩條路線看似矛盾，其實指向同一個真相：租賃，正在從「金融商品」變成「生活服務」。過去靠放款賺利差的融資租賃模式，在監管趨嚴與景氣下行中暴露脆弱性；而專注於「管理」與「服務」的包租代管，卻因為解決了300萬租屋族的真實痛點，成為不動產業唯一逆勢成長的板塊。

M編總結

2024年，融資租賃敲響14年首見衰退的喪鐘，包租代管悄悄起飛。2025年，融資租賃被惠譽貼上「惡化」標籤，包租代管卻一天多一家、證照暴增37%。2026年，一邊還在止血等復甦，另一邊已經從拚量轉向拚品質。

同一個「租賃」兩個字，有人正在收店裁員，有人正在擴張搶人。你站哪一邊，決定了你看到的是夕陽，還是日出。